안녕하십니까. 부동산 사건 20년 경력, 법무법인 현 부동산팀 대표 김용일 부동산 전문 변호사입니다.
상가 영업을 종료하고 새 임차인을 구하는 과정에서 뜻밖의 막힘이 되는 경우가 있습니다. 바로 임대인의 부당한 방해 행위인데요.
세입자가 오랜 시간 구축한 거래처와 상권, 시설 그리고 운영 노하우가 담긴 소중한 권리금을 정당하게 회수하는 과정에 건물주의 권리남용이 개입하면, 이는 법적으로도 보호받아야 할 심각한 사안입니다.
▶️권리금회수방해란 무엇인가?
‘권리금회수방해’란 임차인이 권리금을 회수하는 정상적 행위를 임대인이 부당하게 방해하는 경우를 말합니다. 대표적인 불법 행위 유형은 다음과 같습니다
건물주가 신규 세입자에게 권리금을 직접 요구하거나 수령하는 경우
주변 시세보다 지나치게 높은 보증금이나 월세를 요구하여 합의를 어렵게 만드는 경우
별다른 정당한 사유 없이 세입자가 주선한 신규 임차인과의 계약을 거부하는 경우
이처럼 임대인이 임차인의 정당한 권리금 권리를 인위적으로 차단할 때 법적 책임이 뒤따릅니다.
▶️대법원 판결 사례로 본 건물주의 직접 영업 선언과 신규 임대차 계약 거절이 권리금회수방해에 해당하는 경우
실제 대법원 판결에서도 건물주가 “직접 장사하겠다”며 신규 임차인 계약을 거절한 사례가 권리금회수방해로 인정되었습니다.
이는 임대인이 사전에 의사를 표명한 순간부터 권리금 회수 방해가 성립할 수 있음을 의미합니다.
즉 세입자가 건물주에게 신규 임차인을 소개하지 않았더라도 이미 건물주의 계약 거절 의사가 명확하다면 손해배상 청구가 가능하다는 점을 명확히 한 판결입니다.
▶️건물주의 정당한 계약 거절 사유
다만 임대인도 모든 계약을 무조건 수락할 의무는 없습니다. 법적으로 인정되는 정당한 계약 거절 사유는 다음과 같습니다:
신규 세입자가 임대료 납부 능력이 없거나
과거 계약 의무를 위반한 전례가 있거나 분쟁 우려가 큰 경우
기타 계약 유지가 사실상 불가능한 특수 사정이 있는 경우
반면에 단순히 “내가 직접 영업하겠다”거나 “지인이 들어올 예정” 등 일반적 사유는 정당화되지 않아 권리금회수방해 책임이 성립할 수 있습니다.
▶️권리금 회수 시 세입자가 준비해야 할 증거 자료의 종류와 기록 방법,
권리금을 보호하려면 세입자가 반드시 다음과 같은 증거를 체계적으로 준비해야 합니다:
신규 임차인 주선 시도를 입증할 수 있는 문자, 이메일, 제안서 등 자료
임대인의 계약 거절 의사(직접 혹은 간접)를 입증할 수 있는 모든 대화 기록
협의 종료 시점의 대화 내용과 대응 태도에 대한 구체적 기록
이러한 자료들이 권리금회수방해 인정과 손해배상 청구에서 매우 중요한 역할을 합니다.
만약 권리금을 회수하지 못했다면, 세입자는 그 금액 상당의 손해배상을 임대인에게 민사소송으로 청구할 수 있습니다.
다만 손해액 증명과 임대인의 계약 거절 경위, 거래 내용 등 복합적인 사실관계를 정리해야 하므로 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.
단순한 ‘내가 못 받는 거 알지’ 같은 임대인의 일방적 통보에 대응해 권리를 보호하려면 지금 바로 경험 많은 변호사와 상담하는 것이 가장 현명합니다.
상가 권리금은 단순 금전이 아닌 세입자의 생계이자 사업의 핵심 자산입니다.
법적으로 정당하게 보호받아야 하며, 권리금회수 방해는 절대 좌시할 사안이 아닙니다.
20년 이상 부동산 분쟁 경험이 풍부한 저 김용일 변호사와 함께 권리를 확실히 지키는 대응을 시작하십시오.
이 글을 읽으시는 모든 분들께 좋은 일만 가득하기를 바라며, 재판에서 반드시 원하는 결과 얻으시길 기원합니다.
☑️ 대형 로펌 법무법인 현 부동산팀 총괄 대표
☑️ 20년 경력 부동산 전문 변호사 (대한변협 2015년 등록)
☑️ 한국전문기자협회 부동산 소송 부문 우수 변호사 선정(2017년)
☑️ 이데일리 뉴스 10년 연속 법률칼럼 연재 중
법무법인 현 부동산팀 대표 부동산 전문 변호사 김용일
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