안녕하십니까.
부동산사건 20년 경력, 법무법인 현 부동산팀 대표변호사 김용일입니다.
건물을 함께 사용하는 경우에는 ‘공용부분’이라는 개념이 발생합니다.
계단, 복도, 지하주차장처럼 여러 구분소유자나 점유자가 함께 사용하는 공간이 이에 해당합니다.
그런데 이 공간을 누군가 자신의 것처럼 무단으로 점유하고 사용하게 되면, 건물 전체의 이용 질서가 흔들리고 분쟁이 발생할 수밖에 없습니다.
오늘은 이런 공용부분 무단사용 문제가 실제 건물에서 어떻게 나타나는지, 그리고 어떤 법적 해결책이 가능한지를 집합건물분쟁 변호사의 시각에서 정리해드리겠습니다.
▶️실제 현장에서 자주 발생하는 공용부분 무단사용 사례
공용부분 무단사용 사례는 매우 다양합니다.
예를 들어 지하주차장 일부를 특정 점포 운영자가 창고로 점유하는 경우,
1층 복도를 특정 상가 임차인이 간판이나 물건으로 가로막는 경우,
옥상을 특정 입주자가 개인 쉼터처럼 독점 사용하는 경우,
건물 출입구에 특정 점포 광고물을 무단으로 설치하는 경우 등이 있습니다.
이처럼 특정 입주자나 점유자가 공용공간을 개인 용도로 점유하거나 구조를 바꾸면, 다른 소유자 또는 점유자의 권리가 침해될 뿐 아니라 전체 건물의 이용 가치도 떨어지게 됩니다.
▶️공용부분 무단사용에 대해 가능한 법적 조치
그렇다면 공용부분을 무단으로 사용하는 경우, 법적으로 어떤 조치를 취할 수 있을까요?
가장 대표적인 조치는 두 가지입니다.
첫째는 철거 및 원상복구 청구입니다. 민법상 부당점유 또는 점유방해로 보아, 점유자의 행위를 중단시키고 원래 상태로 돌려놓도록 청구할 수 있습니다.
특히 집합건물법 제10조에 따라 공용부분은 원칙적으로 공동소유에 해당하므로, 이를 임의로 점유하거나 구조를 변경할 수 없습니다.
둘째는 손해배상청구입니다. 무단사용으로 인해 발생한 손해, 예를 들어 주차장 무단점유로 인한 영업 지장이나, 외관 훼손으로 인한 이미지 저하 등이 있다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한 관리단 명의로 소송을 제기할 수도 있고, 구분소유자 개별적으로도 청구가 가능합니다.
▶️공용부분인지 여부를 먼저 확정해야 하는 이유
중요한 점은 그 공간이 어디까지 공용부분인지 명확히 하는 것입니다. 실제 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 바로 “이 공간이 공용부분이 맞는가”입니다.
일부 점유자는 “원래 내 가게 앞이니 내 마음대로 해도 된다”고 주장하기도 하지만, 등기상 또는 건축도면상 공용으로 지정된 공간이라면 법적으로 그 주장은 받아들여지기 어렵습니다.
공용부분 여부는 다음 자료로 확인할 수 있습니다.
등기부등본: 전유부분과 공용부분 확인
건축물대장 및 도면: 구조상 공용구역 확인
관리규약: 공동주택의 공용 사용 기준 확인
이 자료들을 우선 확보해야만 이후의 법적 청구도 정확하게 진행할 수 있습니다.
모든 집합건물분쟁에 대해 곧바로 소송으로 대응할 필요는 없습니다.
특히 건물 내에서 장기적인 관계 유지가 필요한 경우에는 내용증명 발송이나 관리단 협의를 통해 자발적인 시정 기회를 주는 것이 더 효율적일 수 있습니다.
하지만 여러 차례 요청에도 응하지 않거나, 오히려 사용권을 주장하며 분쟁이 격화된다면 법적 조치를 적극 검토해야 합니다.
특히 공용시설이 상업적 용도로 점유된 경우에는 부당이득 반환까지 함께 청구할 수 있습니다.
집합건물분쟁은 전략 없이 대응하면 오히려 갈등이 커질 수 있다는 점도 꼭 기억하셔야 합니다.
공용부분 무단사용은 건물 소유자 전체의 이익에 직접 영향을 미치는 민감한 문제입니다.
특히 복잡한 건물 구조나 공유자가 많은 경우에는 해결까지 수개월이 걸릴 수 있습니다.
관리단 구성, 공용부분 범위 확인, 법률 해석, 증거 수집 등은 모두 전문지식이 필요한 영역입니다.
저는 공용부분 사용과 관련한 집합건물분쟁을 다수 해결해온 경험을 바탕으로, 사건별 상황에 맞는 대응 전략을 제시해드리고 있습니다.
집합건물분쟁이나 공용부분 무단사용 문제로 해결이 필요한 순간이라면 언제든 상담해주시기 바랍니다.
20년 이상의 실무 경험과 노하우로 최선을 다해 조력해드리겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
이 글을 보시는 분들 모두 좋은 일만 있으시고, 재판에서도 원하는 결과를 얻으시기를 기원합니다.
💬02.3486.0209 [법무법인 현, 김용일 부동산팀 대표변호사]💬